Bimby : peut-on lutter contre l’étalement urbain ?

Par le 26/09/12 | 11 commentaires | 3,520 lectures | Impression

A l’occasion de la conférence Public Design Local initiée par la 27e Région qui se tenait à l’Imaginarium de Tourcoing les 19 et 20 septembre 2012, retour sur une très stimulante présentation, qui réinterroge en profondeur notre capacité à faire ville ensemble.

On ne sait pas bien imaginer l’avenir de nos villes, comme s’il n’y avait pas d’alternative à l’extension sans fin de l’habitat pavillonnaire. La seule réponse qu’on lui oppose, l’habitat collectif, est loin de séduire la plupart des gens. Comme nous le confiait Jean Haëntjens, ceux qui vivent en maison individuelle ne rêvent pas forcément d’habitat collectif.

Dans le domaine de la ville, on a l’habitude de dire que l’intérêt collectif rejoint rarement l’intérêt personnel. C’est ce qu’exprime l’expression Nimby (Not In My Back Yard qui signifie “pas dans mon arrière-cour”), qui désigne ceux qui veulent bien des projets collectifs… tant qu’ils n’empiètent pas leurs propres intérêts. C’est pourtant une tout autre approche que prône le projet Bimby (Build In My Back Yard, c’est-à-dire : “Construit dans mon arrière-cour”) porté par les architectes Benoit Le Foll du Centre d’études techniques de l’Équipement (CETE) Normandie Centre et David Miet du CETE Île-de-France, comme l’expliquait ce dernier lors de la conférence.

Pour nous expliquer en quoi consiste le projet, l’architecte nous emmène au Tremblay-sur-Mauldre (Google Maps) est une petite commune des Yvelines de 1000 habitants à 40 minutes de Paris (voir cette présentation (.pdf) ). Comme beaucoup de communes de la région parisienne, elle souffre de la pression foncière et de l’étalement urbain. Comme beaucoup de communes, celle-ci réfléchit à son avenir. Plusieurs scénarios de développement s’offrent à elle. Elle peut continuer à construire des lotissements de 1000 m² et des habitations de 150 m² en moyenne qui se vendent aux alentours de 500 000 euros chacune. Ce scénario consomme beaucoup d’espace : les 70 logements que le village va devoir construire dans les 10 ans vont devoir trouver 8,5 hectares de terres disponibles. Le second scénario propose de développer au Tremblay un autre type d’habitat : un habitat individuel dense et groupé. De petits immeubles construits sur des parcelles de 300 m² qui permettent de consommer 3 fois moins d’espace que la première solution.

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Images : Deux scénarios pour l’avenir du Tremblay-sur-Mauldre : celui de la création de nouveaux lotissements ou celui de la création d’habitats collectifs, extrait de la présentation (.pdf) du projet Bimby.

“Mais cette solution, force est de constater que les gens n’en veulent pas. En tout cas, pas au Tremblay. Les gens ne veulent pas vivre au Tremblay comme dans une ville nouvelle. S’ils vont au Tremblay, c’est pour éviter Saint-Quentin en Yvelines, modèle de la ville nouvelle repoussoir. Ce second scénario, cela fait 50 ans qu’on s’efforce de le vendre aux gens sans grand succès”, ironise l’architecte David Miet. C’est même peut-être pire depuis la loi SRU qui souhaitait pourtant lutter contre ce phénomène : il n’y a jamais eu autant d’étalement urbain que depuis la loi sur le renouvellement urbain.

“Au CETE, nous, nous avons cherché à étudier un 3e scénario : et si on allait trouver les terrains nécessaires dans les jardins des gens ? Et si on utilisait les 1000 m² dont chacun dispose au Tremblay pour densifier le paysage urbain ?”

“Quand on a émis cette idée, autant dire que tout le monde nous a ri au nez !”, se souvient David Miet. “Tout le monde pensait que les gens étaient attachés à leur espace. En fait, personne n’avait jamais osé imaginer ce scénario”.

Et David Miet d’expliquer pourquoi ce pari était plus raisonnable qu’il ne le semblait. “En fait, quand on regarde le Tremblay, on constate qu’on y trouve surtout des lotissements assez anciens, des maisons qui datent des années 70, mal isolées, avec un sous-sol non enterré… Les gens qui y vivent ont souvent une petite retraite. Ils sont âgés. Ils y vivent seuls. Les chambres à l’étage se sont vidées. Les enfants sont partis.” Eux-mêmes ont du mal à vivre dans ces maisons où les pièces communes sont au premier étage. “En fait, ces maisons ne conviennent plus aux gens qui y habitent. Elles ont vieillis avec eux.” Si ces propriétaires sont à la tête d’un gros patrimoine (car ces maisons valent cher), ils ont souvent un petit revenu qui leur empêche tout travaux. “En fait”, explique sans cynisme David Miet, “bien souvent, on attend la chute dans l’escalier, la maison de retraite et la vente de la maison pour faire quelque chose.” D’où l’idée d’aider les ménages à anticiper. Leur grand terrain pourrait leur permettre de construire une petite maison de plain-pied plus adaptée à leur usage et de vendre leur grande maison à un jeune couple. “Bien sûr, ils la vendraient moins cher (350 000 euros) et la construction d’une petite maison (130 000 euros) viendrait grever le bénéfice de cette vente. Mais il leur resterait encore un petit pécule. La pression foncière actuelle créé une situation favorable pour échanger un logement adapté et un chèque.”

Pour la collectivité, l’avantage est évident. “Les voieries et réseaux, souvent surdimensionnés sont déjà là. On évite de surinvestir dans les infrastructures, à une période où les investissements publics sont plus difficiles. Ici, on optimise l’infrastructure existante.” D’où la notion de Bimby qui montre qu’il peut y avoir convergence entre l’intérêt du particulier et celui de la collectivité.


Vidéo pédagogique de présentation du projet Bimby.

Pour autant, tout n’a pas été aussi simple, reconnaît David Miet. Le projet a rencontré de nombreux obstacles. Tout d’abord, il a fait une erreur de communication : les habitants du Tremblay ont eu peur d’être expropriés et ont répondu par une pétition de défiance au préfet !

“Nous n’avons jamais fait la ville avec l’habitant”

“Ces premières tensions sont révélatrices du rapport de l’urbanisme avec l’habitant”, estime David Miet. “Nous n’avons jamais fait la ville avec l’habitant ! Il a donc fallu revoir notre méthode. Arrêter de raisonner pour les habitants, mais raisonner avec eux. On ne peut pas dessiner des choses sur des fonciers qui ne nous appartiennent pas.”

“On a alors proposé aux habitants d’être reçu gratuitement pendant une heure par un architecte pour discuter de leurs projets éventuels. L’idée était de voir avec les gens les opportunités qui pourraient s’offrir à eux, dans l’idéal. Durant cette heure, le travail consistait à repérer avec eux leur parcelle, à modéliser la maison existante… On en profitait pour discuter, apprendre des choses d’eux. On propose alors un garage, auquel on adjoint une petite maison pour leur fille. Ont-ils encore besoin de leur jardin ? Celui-ci n’est-il pas devenu trop grand à entretenir pour eux ?… L’idée était de faire passer une connaissance sur la valeur patrimoniale de leur bien. Un terrain à bâtir au Tremblay vaut 200 000 euros. D’un coup, ils découvraient qu’ils avaient un trésor dans leur jardin !” La rencontre permettait surtout aux gens de leurs faire prendre conscience qu’ils avaient peut-être à la fois les moyens de formuler un autre projet de vie que celui qu’ils vivaient et qu’ils avaient les moyens de le réaliser.

David Miet a reçu 20 % des propriétaires de maisons de la commune. 6 sur 10 leur ont fait dessiner des logements supplémentaires sur leur parcelle. “En fait, quand on réfléchit à adapter la maison et le patrimoine aux évènements de la vie, cela déclenche plus de projets que la collectivité a besoin.” Les 70 logements dont le village allait avoir besoin dans les 10 ans, étaient là, au coeur des jardins, autour des maisons existantes, comme l’expliquent les premiers retour d’expérience (.pdf).

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Image : 20 % des propritétaires du Tremblay sont venu assister à un entretien avec un architecte. 64 projets ont été imaginés. Via la plaquette de présentation des premiers retours d’expérience du projet Bimby (.pdf).

“L’étalement urbain n’intéresse (financièrement) qu’une minorité de personnes.” Ce sont quelques agriculteurs ou promoteurs qui en perçoivent la dîme par la transformation de terrains agricoles en parcelles habitables. “Ici, nous avons montré que la rente foncière pouvait être répartie de manière plus équitable”.

On a France 19 millions d’habitations individuelles, si l’on pouvait récupérer ne serait-ce qu’un pour cent des terrains, on aurait l’équivalent de la production annuelle des maisons individuelles, estime avec optimisme David Miet en évoquant son projet. Bimby propose de développer une densification douce, sans étalement urbain et qui rentabilise les infrastructures urbaines existantes.

Reste que tout est encore à faire. Car les ateliers de coproduction avec les habitants se sont affranchis des règlements existants. L’idée était de libérer les volontés plus que de les contraindre.

Après avoir montré qu’il était possible de densifier l’étalement urbain d’une manière concertée, il faut encore que les PLU sachent répondre à ces demandes, ce qui pour l’instant est encore loin d’être le cas, reconnait avec modestie David Miet. Car maintenant que Bimby a démontré qu’il était possible de faire se rencontrer l’intérêt individuel et l’intérêt collectif, encore faut-il adapter les règles des PLU pour que les projets des habitants révélés puissent se conformer aux réglementations de la construction. Ici, le but n’est plus seulement de délimiter des zonages, mais de parvenir à les faire évoluer pour qu’un maximum de projets soit rendu possible, sans non plus permettre aux propriétaires de construire n’importe quoi. “90 % de ce qu’imaginent les gens est impossible dans le règlement actuel”, il faut donc le travailler avec les services de la commune pour que le PLU réponde mieux aux besoins, tout en permettant à la collectivité de maitriser la mutation du parcellaire existant. Ce n’est pas forcément la partie la plus simple du projet, reconnaît volontiers David Miet, mais si tous les acteurs convergent vers le même objectif, peut-être que Bimby peut être un levier pour renouveler la concertation urbaine.

Hubert Guillaud

11 commentaires

  1. par Fafnir

    C’est une abomination. Lorsque l’urbanisme a mal vieilli il faut repartir d’une feuille blanche et penser pour faire le mieux possible.

  2. par Laugriville

    Quand on ose casser les codes de réflexion, les ressources de chacun deviennent incroyablement abondantes et fertiles. Usages, envies, besoins : c’est une nouvelle composition à inventer. Magnifique projet

  3. par karkaf

    @ Fafnir : ah oui, repartir d’une feuille blanche ? On rase les lotissements, et on impose une nouvelle forme qui sera elle aussi à revoir dans 30 ans ?

    Plus sérieusemement, heureux de voir qu’InternetActu parle de Bimby, qui est une piste de réflexion très intéressante. Avec ça et le renouveau de l’habitat groupé (car on peut aussi faire de très belles choses en groupe, avec des espaces partagés, moins de bagnoles et tout et tout), et si on en profite pour construire écologique, on va peut-être enfin avancer vers un habitat fait pour et conçu avec les gens qui y habitent.

  4. par Fafnir

    @ karkaf : avec les méthodes industrielles ce n’est pas difficile de démolir pour reconstruire, surtout si on prévoit au départ le recyclage, lorsque la situation a changé. On peut alors, en principe, réfléchir comment utiliser au mieux le terrain qui est une valeur tellement importante, par exemple pour faire un laboratoire social. C’est d’ailleurs ce qui fut la base pour les villes nouvelles autour de Paris comme Evry où l’on mettait des accès piétons et bicyclettes séparés des voies routières.
    Il faut donc totalement rejetter ce qui est exposé dans l’article qui n’est que du bricolage, ce qui en matière d’urbanisme, est tellement pervers.

  5. par karkaf

    @ Fafnir : Tout raser, c’est oublier que des gens vivent dans ces maisons. Ça me fait penser à ce mouvement qui consiste à raser les tours dans les quartiers sans prendre en compte les habitants : on leur a construit quelque chose qu’on juge pourri aujourd’hui, donc on le détruit et on reconstruit autre chose qui est censé, cette fois, être bon pour eux. Ce que je trouve intéressant dans la démarche rapportée ici, c’est que les chercheurs se rendent compte (après une premère phase trop directive) que c’est en allant voir les gens et en analysant avec eux les problèmes qu’on trouve des idées pour les résoudre.
    Sinon, je ne sais pas si le bricolage urbanistique est si pervers : tous les centres anciens des villes (surtout moyennes et petites) sont issus de bricolages étalés sur des siècles. Et ça ne fonctionne pas si mal (les maisons sont collées les unes aux autres pour économiser de l’espace, les rues qui serpentent coupent le vent, les places, toits ou patios sont des lieux de sociabilité, etc). On a beaucoup à apprendre de l’architecture et de l’urbanisme traditionnels (ou vernaculaires, je ne sais comment les appeler), sans que ce soit incompatible avec les exigences écologiques d’aujourd’hui.

  6. Belle idée en ce qui concerne les zones pavillonnaires. Mais sur le fond, la densification est plutôt la norme dans l’habitat urbain en France.

    Car la France n’est pas très dense en moyenne. Le véritable problème c’est plutot la concentration dans la région parisienne et quelques zones ponctuelles. Il faudrait plutôt revitaliser les régions en général. On aurait le même effet en évitant le problème des transports.

  7. par Alex

    Enfin un peu de raisonnable contre (enfin, pour tenter de pallier un peu) le bétonnage intensif dû à l’habitat “cahute au milieu du terrain” favori des adeptes de la vie naturelle qui honnissent le béton des immeubles (des immeubles des autres).
    maison de maçon, 100 m² habitables:
    bétonnage 140 m² + voirie 24 m x 8m x 1/2 = 240 m² (sans compter l’allée de garage, la clôture et autres annexes)
    logement 100 m² sur 6 niveaux:
    bétonnage 110/6 m² + voirie 25 m x 12 m x 1/2 x1/6 = 45 m²

    sans compter l’entretien, les parkings du centre commercial, la part de raffinerie de pétrole supplémentaire nécessaire et tout le reste…

  8. par C.Dupont

    Il faudrait aussi faire attention :
    à trop libérer les formes urbaines, on assiste à des opérations de densification mal insérées dans l’espace environnant (immeubles squattant les espaces de jardin voisin, parking en couronne le long des espaces provatifs, etc, etc) qui viennent en une fois détruire tout le travail effectué de conviction sur la nécessité de la densification de l’existant. Paradoxalement, pour libérer la densification des parcelles individuelles, il faut souvent la corseter plus étroitement.
    Les quasi trentes dernières années que j’ai passé à réaliser des documents de planification me l’ont amplement démontré et je tiens les exemples à la disposition des auteurs de cette démarche.

    Et il ne faut pas oublier que ce qui est vrai pour des propriétaires vieillissants, dans une opération ancienne, sur des terrains de grande taille peut par exemple provoquer des catastrophes en matière d’insertion urbaine dans des opérations des années trente ou cinquantemontées avec des terrains de 2000 ou 3000 m² ou être rejetées violemment dans des opérations réoccupées par des jeunes ménages…
    Celui qui en a rêvé longtemps et qui vient de mettre dans son acquisition de maison/jardin les 25 prochaines années de sa vie n’a pas forcément envie qu’on vienne bouleverser son rêve…
    Comme d’habitude avec les idées “nouvelles”, quelque soit leur bien-fondé, certaines collectivités ou certains acteurs politiques y voient le nouveau saint graal et foncent tête baissée, en oubliant les précautions qu’y avaient mis le cas échéant les auteurs originaux ou les précurseurs. On est vite en face de proposition de généralisation à outrance (et souvent sans précautions) de ce qui avait souvent valeur d’exception en des circonstances particulières. On l’a vu ça encore recemment avec la loi du 5 janvier dernier, abrogée quelques mois plus tard dans un tollé de rejet quasi général.
    Ce qui était sans nul doute intéressant pour les quelques communes de banlieue parisienne supports de l’étude de l’agence nationale pour l’économie d’énergie (dépasser le gabarit et le COS) s’est trouvé étendu d’un trait de plume à toute la france, avec le rejet que l’on sait.

    Alors OUI, le BIMBY, ou de façon plus francisée la “densification de l’existant” est PARFOIS intéressant et OUI, il convient aussi d’être extrèmement prudent avant de libéraliser à outrance les PLU, si l’on ne veut pas encourager le rejet des opérations par la population, entravant durablement l’image de la ville qu’on s’attache à promouvoir et encourageant d’autant plus la fuite en avant de l’étalement urbain…

    Parole d’adjoint à l’urbanisme et d’urbaniste, lequel a eu largement l’occasion professionnelle de contribuer efficacement plus souvent qu’à son tour à la densification des tissus bâtis existants, mais aussi celle de concourir à contrôler leur déstructuration quand ça s’avérait nécessaire…


    C.Dupont

  9. par Fafnir

    @ karkaf. Les habitants et propriétaires ont un droit à respecter, par exemple avec une dation.
    Il faudrait faire la liste des avantages et inconvénients de divers types d’habitats, aussi bien au niveau de ceux qui le peuple que dans un cadre global. Il ne faut pas oublier par exemple que l’hexagone jouit d’un climat particulièrement favorable aux humains, donc en principe devrait être densifié. Il faut aussi penser que pour rendre viable les transports collectifs (sans devoir les subventionner à outrance) il est nécessaire d’avoir à proximité une forte densité d’usagers potentiels.

  10. par D Miet

    M. Dupont nous sommes arrivés aux mêmes conclusions : il nous faut écrire des règlements subtiles et rigoureux pour faire émerger des projets de qualité, “corseter” plutôt que déréglementer, ce qui demande une ingénierie réglementaire / architecturale / immobilière qui n’est pas encore à l’œuvre aujourd’hui dans la majeure partie des productions de PLU. Nous sommes en tous cas preneurs de vos exemples et de vos retours d’expérience sur ces sujets, n’hésitez pas à me laisser un message à l’adresse indiquée dans la rubrique contact du site bimby.fr
    Bien à vous

  11. par revol

    Très intéressée par vos recherches.
    Effectivement la conservation des terres pour l’agriculture serait plus judicieuse.
    Mais il faudrait réapprendre à vivre en collectivité.
    nous habitons en ville dans une maison mitoyenne de part et d’autre, avec nos jardins à l’arrière.Un de nos voisins immédiat a transformé en loft une ancienne menuiserie rdc+1 située dans la partie traditionnellement jardin.La mode étant à la bais vitrée,à la terrasse surélevée et à la passerelle vitrée, nous voici dans une situation de domination de vue perpétuelle.je précise que le projet est conforme au code de l’urbanisme et au code civil.
    La situation est invivable.
    Plus globalement que faudrait-il faire?
    Afin que la vie en collectivité soit vivable, il faut respecter la réciprocité, éviter toute situation dominateur/dominé.
    Le code civil a étè écrit sous Napoléon , il faudrait prendre en compte que nos modes de vie ont changé:
    Depuis une quarantaine d’années, les jardins potagers se sont transformés en jardin d’agrééments(on peut même acheter des salons de jardins!).Ils sont devenus des pièces à vivre(on y mangent,on y lit….)Ils ne sont plus des lieux entre voisins où on commentait tous ensemble la pousse des carottes.
    Actuellement des fenêtres peuvent être ouvertes à partir de 1,90m à partir de la limite de propriété au rdc comme aux autres étages,alors que le mur en limite de propriété ne peut excéder 2 m!
    Alors la vie devient infernale
    Alors trouvez des solutions dans lesquelles les gens se sentent chez eux, même dans des densités fortes,et seraient heureux d’avoir des voisins même trés proches.